Na Rohanském ostrově má brzy vyrůst mohutná zástavba. Zatímco v zahraničí se stavějí udržitelné a dostupné čtvrti, karlínský příklad ukazuje, že v Praze často vítězí soukromé zájmy.
V polovině září proběhlo slavnostní položení základního kamene rozsáhlého projektu Rohan City, který v příštích letech zaplní dosud prázdnou pláň vymezenou z jedné strany cyklostezkou vedoucí z Libně na Florenc, z druhé strany rušnou silnicí Rohanské nábřeží. Historie tohoto projektu je spletitá a věrně odráží negativní aspekty developerské výstavby v Praze.
Sponzorovat developera
Počátky projektu Rohan City souvisí s proměnou Karlína, která začala už v devadesátých letech a kterou značně urychlily povodně v roce 2002. Z průmyslové čtvrti plné starých, většinou prázdných továren zvučných jmen a s útulnou špínou typickou pro pražskou periferii se v minulých desetiletích stala čtvrť bílých límečků z nových kancelářských komplexů a ze staré zástavby zbyly přinejlepším části fasád.
Vidina výhodné investice přivedla v roce 2007 skoro dvě desítky firem do výběrového řízení organizovaného magistrátem, z něhož měl vzejít investor, který území Rohanského ostrova zastaví. Od rozumných pravidel nastavených územní studií Maniny – Dolní Libeň – Invalidovna, týkajících se například výšky a struktury zástavby, hlavní město postupně upustilo a v roce 2008 se zavázalo k neuvěřitelně nevýhodnému prodeji pozemků společnosti Sekyra Group. Vzhledem k předchozím investicím spojeným s demolicí nepotřebných objektů, se zajištěním protipovodňové ochrany a dopravní infrastruktury i k nepochopitelnému snížení ceny za metr čtvereční prodělala Praha na tomto prodeji přibližně tři miliardy korun.
Celkový účet pro veřejné rozpočty bude v budoucnu ještě vyšší, protože Sekyra postaví byty a kanceláře celkem pro jedenáct tisíc lidí bez odpovídající občanské vybavenosti. Horizont realizace základní školy, na niž se developer zavázal přispět, zůstává nejasný vzhledem k tomu, že na ni zatím nebyla ani vypsána plánovaná architektonická soutěž. Také nový Rohanský park v záplavovém území, ohraničený cyklostezkou, vznikne až v poslední fázi prací mezi lety 2030 a 2040 a z veřejných peněz.
Další otázku představuje samotná podoba nové čtvrti ve čtvrti. Celý projekt je rozdělen do pěti etap, z nichž jasnou podobu mají zatím první dvě. První část je stavěna v návaznosti na řadu administrativních a obytných budov táhnoucích se od hotelu Hilton a zahrnuje dva objemné kancelářské domy a dvojici obytných věží na nepravidelném půdorysu. Zatím nad pozemkem ční jen jeřáby, ale s rychlostí, s jakou se odlévají stavby z betonu, svou výškou a mohutností už brzy promění lokální městskou scenerii.
Město v defenzivě
V budoucích letech se podobného stavebního ruchu dočkáme v různých částech Prahy: na Žižkově, Smíchově, v Holešovicích nebo ve Vysočanech. Když po nějakou dobu nepřijdeme do té které části města, při příští návštěvě neuvěříme svým očím. Budeme se ptát sami sebe, jak někdo mohl povolit tak naddimenzovanou zástavbu, která se obrací ke svému okolí zády a ignoruje klimatické výzvy, jejichž naléhavost se bude stupňovat.
Ukazuje se, jak málo vyžaduje magistrát po developerech, kteří budou mít z prodaných luxusních bytů a pronájmu kanceláří závratné zisky. Hlavní město, které pozemky na Rohanském ostrově donedávna vlastnilo, nevyžadovalo regulační studii, a tak se vzdalo možnosti ovlivnit podobu zástavby, její strukturování a rezervy pro budování už zmíněné občanské vybavenosti. Místo toho vznikla takzvaná územní studie s regulačními prvky, kterou si zaplatila sama společnost Sekyra Group, a která tudíž odráží v první řadě její zájmy. Navíc nezahrnuje celé území Rohanského ostrova a k němu přilehlého Karlína, kde v současné době roste několik dalších projektů (Karlínské výhledy, bytový dům Nová Invalidovna, Cross Point Karlín, BLOCK Karlín), a nijak nekomunikuje s třemi budovami v místech bývalé Rustonky ani se sousední budovou J&T. Kvůli Rohan City se musí měnit územní plán a redukovat plochy celoměstského systému zeleně a územního systému ekologické stability. Chaos v plánování dokládá trvající nejistota v umístění chystaného mostu, který spojí holešovický a karlínský břeh.
Přes současný nedostatek dostupných bytů město ani nezkusilo vyjednat se Sekyrou určitý podíl sociálního bydlení. I když se taková představa v našem kontextu zdá naprosto nereálná vzhledem k zažité servilitě vůči velkým investorům, v řadě západních měst jde o běžnou praxi. Výzvou pro Prahu je ukázat více sebevědomí. Jednoznačně totiž patří k mezinárodně žádaným investičním lokalitám, navíc sama má jen velmi omezené možnosti, jak bytovou krizi účinně řešit. Například v hamburském HafenCity, rozsáhlé nové čtvrti na místě bývalých doků, se podařilo dosáhnout podílu třiceti až čtyřiceti procent sociálního bydlení, ve Vídni se průměrný podíl v nové bytové výstavbě rovná čtyřiceti procentům.
U projektů typu HafenCity či vídeňského Aspern Seestadt se města vydala cestou kontroly kvality developerských projektů hned od počátku. Hamburská radnice prodávala jednotlivé pozemky tomu stavebníkovi, který nejlépe odpověděl na regulaci provedenou městem. V případě Vídně řídí rozvoj území městská developerská společnost podle masterplanu, na jehož tvorbě participovali místní obyvatelé i budoucí uživatelé. Aspern, který bude příští rok hostit mezinárodní výstavu o bydlení IBA, se staví jako čtvrť krátkých vzdáleností. To zahrnuje propracovaný systém napojení na centrum města díky nové lince metra, promyšlené místní veřejné dopravě, pronajímatelným kolům a autům, což snižuje závislost na individuálním automobilismu. Ulicím dominují pěší zóny, cyklopruhy a zeleň. Zároveň se dbá na sociální mix, dostatečnou vybavenost, prostor k rekreaci i možnost pracovat přímo v lokalitě.
Oproti tomu Rohan City přitakává autům – podzemí pod objemnými budovami bude tradičně patřit garážím, jejichž kapacita dosáhne tisíců parkovacích míst. Od toho můžeme odvozovat, jak se zvýší už tak rušná doprava v území a doprovodné jevy jako hluk a emise. Sekyra Group využívá oblíbenou „salámovou metodu“, kdy celý development rozděluje na etapy, aby se nárůst negativních jevů zdál při každém schvalování jen drobný a aby nebylo nutné celý projekt posuzovat z hlediska vlivu na životní prostředí (EIA), čehož by se mohli účastnit také tradiční „potížisté“ – spolky a veřejnost.
Změna je možná
Institut plánování a rozvoje hl. města Prahy (IPR) poskytl před dvěma lety společnosti Sekyra Group prostor v Centru architektury a městského plánování (CAMP), aby svůj záměr prezentovala a obhájila před veřejností jako nejlepší a jediné řešení. V situaci, kdy se CAMP staví do role místa, kde se mohou Pražané zapojit do plánování města, se zdá, že zkrátka město jinak plánovat nejde. Spolu s odborníky z různých oborů jsme ale přesvědčeni o opaku. Své poznatky zpracováváme ve studii Divočina, peníze, beton. Proměna Rohanského ostrova v Praze (Arnika, listopad 2021), kde podrobně rozebíráme plánování a podobu projektu Rohan City, poukazujeme na problematické aspekty současného komerčního městského rozvoje, zamýšlíme se nad urbanismem, architekturou, sociální i environmentální stránkou developmentu v daném historickém kontextu a poukazujeme na příklady alternativní praxe. Řada příkladů ze zahraničí totiž ukazuje, že z nové výstavby může těžit město i jeho obyvatelé. Otázka zůstává, kdy si něco takového uvědomí i Praha.
Autorka je historička architektury.