O krizi bydlení dnes stále častěji mluví i developeři, kteří jako řešení nabízejí novou výstavbu. Ta ovšem sama o sobě nezajistí dostupné byty. Za současné situace navíc dochází k tomu, že zatímco soukromý investor vydělává, město tratí na projektech nutné občanské vybavenosti. Jde tedy především o krizi investiční.
Developery, ale i mnohými politiky jsme soustavně přesvědčováni o tom, že krizi bydlení vyřeší výstavba nových domů a bytů. Jak ale současná krize bydlení vlastně vypadá? Na webu jedné realitní společnosti jsem například objevil, že jenom v Praze nabízí přes tři tisíce bytů k pronájmu – údajně od čtyř tisíc korun měsíčně. Centrum Prahy je v posledních dekádách považováno za vybydlené. Proč tedy zažíváme krizi bydlení? V devadesátých letech, za vlád Václava Klause, se rychle privatizovaly bytové fondy měst a městských částí, a to často za směšně nízké částky. Kdo po privatizaci státního bytového fondu nevlastnil byt, jako by nebydlel. A právě ztotožnění bydlení s vlastnictvím nemovitosti, kterou člověk obývá, stojí z velké části za dnešní krizí. Privatizace se navíc týkala i většiny obecních bytů, a tak města nemohou korigovat nájemné. Ceny nemovitostí v posledních letech vylétly do takových výšin, že pořídit si vlastní byt se stalo pro většinu lidí zhola nemožné. Mohou však na této situaci něco změnit developerské projekty?
Investiční krize
Trh s byty dnes slouží především spekulantům, respektive těm, kdo mají přebytečnou hotovost, již by rádi zhodnotili. Investice do nemovitostí se ukázala být doslova zlatým dolem, protože jejich ceny dlouhodobě stoupají. Především v hlavním městě je zájem o koupi bytu značný. Otázkou však je, kolik z prodaných bytů slouží pro vlastní bydlení kupce a kolik z nich tvoří investice, které se zatím zúročují v rámci dlouhodobého pronájmu nebo krátkodobé služby Airbnb. Pokud ale majitel nepotřebuje finance na splácení hypotéky, může vzhledem k rostoucím cenám na trhu s nemovitostmi byt klidně zůstat prázdný. Krize bydlení se tudíž jeví spíše jako krize investiční.
Její minimalizace má spočívat v tom, že developeři bez zbytečných překážek získají pozemky, na nichž se dá stavět dostatečně vysoko. Pokud jde o Prahu, staví se obvykle v brownfieldech. Většinou jde o rozsáhlejší výstavbu, často ale dokážou stavitelé bytový dům vměstnat i na místo bývalé výměníkové stanice, rodinného domu nebo sídlištního obchodního centra. Na zelené louce se v Praze naštěstí už téměř nestaví a důvodem je i to, že zdánlivě nevyužité zeleně v poslední době výrazně ubylo. Většinou jde o výstavbu na takzvaném stabilizovaném území, které je nějakým způsobem občansky vybaveno. V případě větších projektů, jako je výstavba na nákladovém nádraží Žižkov, v prostorách lihovaru na Smíchově nebo v areálu bývalých Modřanských strojíren v Komořanech, se však rodí v podstatě nové čtvrti, v nichž bude občanská vybavenost vznikat zároveň s byty. Vždy však platí, že developer staví a prodává byty, kdežto městské části zajišťují školy a školky nebo třeba zařízení pro seniory. Zatímco developer má z výstavby nových bytů obří zisk, město či městská část musí investovat stovky milionů. Investor je ochoten vybudovat maximálně prostory pro obchody, kanceláře, případně ordinace lékařů, zkrátka to, co se dá snadno prodat nebo pronajmout.
V posledních letech se některé pražské městské části snaží od investorů alespoň nějaké finance získat: jde o částku tisíc korun za metr čtvereční stavby, případně o 1500 korun v případě, kdy developerovi město pomůže změnit územní plán. Až nyní ale Praha připravuje dokument nazvaný Metodika kontribuce investorů, který by měl určovat, kolik budou firmy na občanskou vybavenost přispívat. Metodika se má však týkat jen těch případů, kdy se měnil územní plán, přičemž za výrazné zhodnocení pozemku by měl developer nově platit 2300 korun za metr čtvereční. Ani to přitom nemusí pokrýt výstavbu nutné občanské vybavenosti. Současné kontribuce často vystačí jen na projektovou dokumentaci nebo stavbu menších zařízení, nikoliv na stavbu nových budov nebo rozšíření těch stávajících. Podle odhadu autorů Metodiky přijde jedno nové místo v mateřské školce asi na pět set tisíc korun, ve škole pak na sedm set tisíc korun, v součtu jde tedy o více než milion na jedno dítě.
Jako příklad může posloužit plánovaná výstavba takzvaných Dvou věží na Kamýku. Na místě obchodního centra mají vzniknout dvě budovy o patnácti a devíti patrech s celkovou plochou téměř 13 tisíc metrů čtverečních. Vzhledem k tomu, že firma Trigema nepotřebuje měnit územní plán, měla by do městské pokladny přispět necelými 13 miliony. Na místě má však vzniknout 154 bytů. Pokud budeme počítat, že v jednom bytě bude žít jedno dítě, a použijeme čísla z Metodiky, vyjde nám, že jen rozšíření kapacit školek a škol vyjde město na 184 milionů. Po odečtení příspěvku developera tak město přijde o 171 milionů.
Dát výstavbě smysl
Podobnou sumu peněz, které developer vydělá, tak musí město naopak investovat, jakkoli není jisté, zda bude taková investice smysluplná. Nové byty mohou zůstat zčásti prázdné, co když ale zůstanou poloprázdné i nové školy a školky, jako tomu bylo v devadesátých letech? A jak k takovým investicím přijdou stávající obyvatelé, kteří by jistě uvítali, kdyby peníze z jejich daní byly využity třeba na revitalizaci zastaralých sídlišť? Nedávalo by větší smysl jít vídeňskou cestou a investovat veřejné peníze spíše do výstavby obecních bytů, které se dají využít nejen pro sociální politiku města, ale také pro snazší získání nedostatkových zaměstnanců – třeba právě do škol, které pak potřebným učitelům mohou nabídnout přijatelné bydlení? Připomeňme, že ve Vídni zhruba tři čtvrtiny z dvou milionů obyvatel bydlí v obecních bytech, což udržuje ceny nájmů dostatečně nízko, takže si bydlení mohou dovolit téměř všichni.
Developerská výstavba dává smysl především samotným developerům, případně investorům. Krizi bydlení – pokud bychom tak nazývali nemožnost pořídit si vlastní byt – však nevyřeší. Naopak výrazně zhoršuje finanční bilanci měst a městských částí a tím i jejich současných obyvatel. Neměla by se města spíše developerům uzavřít, případně využít jejich služeb pro obecní výstavbu? Pokud nechceme Prahu a jiná města doslova zadusit novou developerskou výstavbou a negativy, která s sebou přináší, měli bychom o tom začít uvažovat. Možnost důstojně bydlet by neměla být hračkou v rukách spekulantů, nýbrž službou dostupnou všem.